日期：2026-07-27 10:50:45
2025年，全国监测到的住宅物业撤场案例是212个。 到了2026年，仅上半年这个数字就超过了170个。
这些不是小物业公司，万科、绿城、中海、保利……头部物业企业的名字一个接一个出现在“弃盘”名单里。 过去是业主求着物业别走，现在是物业主动贴出公告，说走就走。
小区说停水就停水，电梯说停就停，保安保洁一夜之间全部消失。 很多业主还没反应过来，物业办公室已经人去楼空。
物业费收不上来，物业公司亏不起了，这是最直接的原因。 2025年的一份行业数据显示，全国住宅物业费平均收缴率是70.8%，低于行业公认的85%保本线。 很多小区实际收缴率只有五成到六成。
北京一个2000户的老小区，物业费标准是每平米1.2元，20年没涨过。 物业公司算过一笔账，保洁、保安、维修、绿化，加上水电能耗和电梯维保，每年固定支出超过400万。 但小区实际收缴上来的物业费，不到250万。 一年亏150万，连续亏了三年。 2025年年底，物业公司贴出撤场公告，提前一个月通知业主，到期就走。
物业费标准多年不变，人力成本涨了。 2020年到2025年，保洁员月薪从2500涨到3500，保安从3000涨到4500。 电梯维保价格每年涨5%到8%。 这些成本物业公司自己扛不住，又没法单方面涨物业费。 物业费调整需要业主大会“双三分之二”同意，实际操作中几乎不可能实现。
还有一个新情况。 过去很多物业公司靠着开发商补贴活着，开发商为了卖房，自己贴钱养物业。 现在房地产行业整体收缩，开发商自己都缺钱，补贴停了。 物业公司被迫独立核算，不赚钱的项目立刻被抛弃。
杭州某头部物业企业2025年财报显示，主动撤场项目占全年退盘量的64.7%。 公司内部决策逻辑很直接：亏损项目，清退止损。
物业跑了，小区不能没人管。 街道和社区成了第一道防线。
南昌青山湖区2025年处理了11起物业撤场事件。 街道启动应急响应，安排临时管理小组进场，负责垃圾清运、电梯运行和基础安保。 应急物业的合同最长签六个月，费用由全体业主按面积分摊。 这是目前全国大多数城市通用的做法。
北京的情况更明确。 2025年修订的物业管理条例规定，物业撤场后，街道办事处应当组织应急物业服务，期限不超过六个月。 应急物业不负责小区绿化、设施维修这些增值服务，只做底线保障。
这套机制能兜底，但解决不了根本问题。 应急物业撤场后，小区还是面临无人接盘的困境。
上海闵行区一个1400户的小区，2025年头部物业撤场后，找了四家物业公司，没有一家愿意接。 原因很简单：物业费标准太低，每平米1.8元，十年没调过，核算下来是亏损盘。
最后业主自己决定接手。 2025年8月，小区成立业委会，推行“酬金制”。 物业公司不再拿固定物业费，而是按服务成本收取一定比例的酬金，其余费用归全体业主所有。 物业费收支每个月公示，每一笔钱花在哪里，业主都能看到。
这个模式在武汉也有案例。 武汉华发越秀悦府小区，2025年年底推行“睦邻阳光”酬金制，物业费收缴率从60%升到了92%。 业主说，以前交钱是糊涂账，现在每分钱都花在自己小区，心里踏实。
成都青羊区西华门街24号院，一个只有48户的老旧小区，2024年引入“信托制”物业。 物业费收支每月公示，业主手机就能查账。 2025年，这个小区物业费收缴率达到了95%。
业主自治的核心是透明。 账目公开，每一分钱都花在明处，业主愿意交钱，物业公司也有利润空间。 但问题在于，不是所有小区都有能力组建一个靠谱的业委会。 很多小区的业委会要么组建不起来，要么刚组建就散了。
北京海淀区羊坊店街道有个小区，2025年物业撤场后，业主和社区开了四轮协商会。 第一轮，三十多个业主代表吵了三个小时，有人要换大物业，有人要省钱自己管，谁也说服不了谁。 第二轮，社区请来物业行业专家，给业主算成本账、讲政策。 第三轮，业主投票决定采用酬金制。 第四轮，确定新物业公司的选聘方案。
整个过程用了将近三个月。 业委会负责人是一个退休的国企干部，每天花四五个小时在小区事务上。 他说，最难的不是算账，是让所有人相信你是公正的。
大多数小区没有这样的人。 很多小区的业主都是上班族，下班回家已经累得不想动，哪有精力去管小区的事。 这是业主自治模式很难大范围普及的根本原因。
2025年以前，物业公司还能靠公共收益弥补亏损。 小区里的电梯广告、地面停车位、快递柜，这些收入每年有几万到几十万不等。 过去这笔钱物业公司自己拿着，账目不透明，业主也不知道。
2025年开始，各地陆续出台政策，要求小区公共收益必须公开，并且归全体业主所有。 2026年上半年，全国多地开展小区公共收益专项检查，查出不少物业公司私吞公共收益的问题。
这笔灰色收入被堵死后，物业公司的利润空间进一步压缩。 不赚钱的小区，物业公司更不想留。
2026年7月，南京一个1500户的小区，物业公司撤场后，社区找了三家物业公司来谈。 第一家报价每平米2.5元，比原来的1.8元高出近四成，业主不同意。 第二家报价2.0元，但服务清单里只包含基础保洁和安保，电梯维修另算，业主觉得不划算。 第三家报价2.2元，服务内容涵盖电梯维保、绿化维护和24小时安保，业主投票通过了。
这个案例说明，物业费涨价不是不能谈，但物业公司必须拿出对应的服务清单。 业主愿意为看得见的服务买单，不愿意为模糊的“管理费”花钱。
2026年5月，深圳一个老旧小区，物业费从1.5元涨到2.0元，调价前物业公司做了三件事：公开过去三年的物业费收支明细；列出未来一年的服务提升计划；邀请业主代表参与成本核算。 最终业主大会投票通过，同意率78%。
物业撤场这件事，本质上是一笔账算不过来了。 物业公司要赚钱，业主想省钱，两者之间的平衡点，只有在透明、公开、信任的前提下才能找到。
刚花十几万装的修，转头收到楼要拆的通知，这种事最近半年我在后台收到不下二十条留言。 住建部2021年就发了文严控大拆大建，能走原拆原建的房不到两成，多数人没搞清楚就砸的钱，基本都打了水漂。
2021年住建部发的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，给片区更新设了四条硬线：拆除建筑面积不超片区总建面的20%，拆建比不超2，就地就近安置率不低于50%，周边住房租金年度涨幅不超5%。
只有D级危房、违法建筑不受20%的拆除比约束，这也是后来原拆原建能开口子的依据。
最近不少短视频博主讲\"房龄二十年以上的老楼都要拆\"，这个解读是偏的。
早年开发商整片拿地搬迁的模式现在基本看不到，大部分老小区走的都是外墙翻新、换管线、加车位的综合改造，不会动主体结构。
之前接触过一个住27年楼的多层业主，刷到拆迁视频就把刚动工的全屋防水、换入户门的活儿停了，跑去社区问才知道，整个小区只有一栋D级危房在重建名单里，他家那栋只能做楼道亮化和下水管更换，要是当时装完了，六万块确实没处找补。
还有人觉得房龄久、墙渗水掉皮就能申请原地拆建，其实各地审批门槛都不低。
单纯设施老化、渗水的普通老楼，只能走综合改造的渠道，屋顶重做防水、换水电管线、加健身区这些，不会碰主体。
楼下33年的老小区之前有业主牵头联名申请拆建，没过审。 住建的人上门测了，地基和主体钢筋都稳，没有安全隐患，适配微改造。
去年改完外墙刷了新漆，换了感应灯和老下水管，居住环境好了，但走不了拆建流程。
能申报原拆原建的，首先是第三方有资质机构出了C级、D级报告的危房，优先级最高。
按《民用建筑可靠性鉴定标准》JGJ125-2016的定义，C级是部分承重结构不满足安全要求，属于局部危房；D级是承重结构完全不满足，整体危房，这类基本优先推拆建。
成都之前有栋70年代的居民楼，阳台钢筋锈得厉害，鉴定成D级，17户业主自筹资金原地重建，后来都住上了带电梯的新房。
2026年5月深圳罗湖开工的市一幼宿舍楼，是深圳首个原拆原建试点，1979年建的楼，从业主意愿征集到开工只用了4个月。
北京西城也有栋1978年的预制板老楼，走的模块化原址重建，45天就封顶，交房同时就能办新的不动产权证。
杭州浙工新村的548户业主，之前是自筹了4.7亿搞的原拆原建，也是比较典型的案例。
第二类是五六十到七十年代建的单位平房、筒子楼，很多户型要几户共用厨卫，简单修缮解决不了核心问题，符合地方试点条件的也能申请。
昆明之前有批老工人新村，上百户都是小户型没独立厨卫，拆建之后每户都有了独立厨卫，还配了电梯和地下车位，基本都是原地回迁。
第三类是早年建的预制板楼，当时抗震标准低，长期住有隐患，各地会分批摸排，划进更新试点、业主意愿够的就能申请，新建会按现在的抗震标准来，安全系数高不少。
青岛2026年5月出的试点政策里，就把预制板抗震不达标、非成套住宅、C/D级无加固价值的楼，明确列成了可申报的三类。
很多人分不清综合改造和原拆原建的区别，几个核心差异可以对照。
资金上，综合改造的屋顶、管线、外墙这些基础项，基本都有专项补助，居民不用出钱，装电梯这类才分摊。
原拆原建是\"谁受益谁出资\"，但各地补贴不一样，哈尔滨2026年2月出的自主更新指导意见里，明确说免土地出让金，还能提公积金。
深圳之前有试点是按面积算每户出二十万左右，不过各地成本、补贴差很大，不能直接套。
户型上，综合改造不会动原有格局和套内面积，只改公共区域；原拆原建允许小幅优化户型，多数试点要求总户数不变，部分地方可以合理加一点套内面积，基本都带电梯。
安置上，综合改造分段施工，不用搬家；原拆原建工期一般1到2年，要在外租房过渡，部分项目会给租房补贴，标准各地不一样。
产权上，综合改造完不用换不动产证；原拆原建交房之后，要换新的不动产权证，前提是产权没纠纷、没抵押继承问题。
要走原拆原建的流程，首先是凑业主意愿。
《民法典》第二百七十八条规定，改建重建要经专有部分面积占三分之二以上、人数占三分之二以上的业主参与表决，且参与表决的面积和人数都得有四分之三同意。
不少地方还会加码，广州的危旧房更新办法要求双重90%才能推，很多项目就是卡在一楼业主不愿意签字，怕挡光或者公摊变多。
建议先选几个热心的业主组个沟通组，先把出资比例、户型、过渡方案聊清楚。
然后是去街道住建窗口提交申请，等官方指定的机构上门做安全鉴定，出A、B级的话基本没戏，只能等综合改造；出C、D级才能往下走。
第三步是全体业主敲定重建方案，包含户型、出资、过渡、工期这些，小区公示没异议了，交街道、住建、自然资源部门联合审。
这里要注意，产权有抵押、继承纠纷的得先结完，不然过不了审。
第四步是审完之后办规划、施工许可，招标施工，验收完交房，结清尾款就能办新不动产权证。
武汉江汉区之前有个一百多户的楼走完整个流程，交付当天就办了新证。
不少人犯的第一个错，就是没看到官方文件就先投了大额定制柜、精装的钱，一旦楼真的要拆，这些基本补不回来。
要是还没做安全鉴定，简单补补能住就行，别先动大额装修。
第二个坑是别信那种说\"付费就能走内部渠道办审批\"的中介，所有申报都是免费的，走社区、街道窗口就行。
之前有退休阿姨转了三万多给这类中介，最后人失联了，报警才追回来。
第三个坑是签字前别漏算账，原拆原建除了建安费，还有公摊配套费、过渡期房租、后期简装的钱。
老年住户如果预算紧，可以先问社区有没有分期缴的方案。
武汉之前有个危房改造项目，两户老人没算清账就签了，中途没钱差点停工，还是街道协调了分期才解决。
第四个坑是过渡安置的细节要落到书面，补贴按月发还是一次性发、发多久，都得写进协议里，不然后期容易扯皮。
最后给不同情况的业主分个类参考：
已经有C、D级鉴定报告的，赶紧凑业主开会，选人对接社区问本地自主更新的细则，提前算好每户要出的钱，留够过渡的租房钱。
房龄超25年、是无独立厨卫的老宿舍，可以主动找网格员申请整体安全检测，顺便摸下同楼栋其他人的改造意愿，够数了再去问能不能申报。
普通老小区，主体结构没问题只是配套老的，安心等综合改造通知就行，不用执着拆建，基础项有补贴，花钱少也不用搬家。
近期打算全屋重装的，先去社区查近三年的城市更新清单，确认楼不在拆建计划里再动工，免得砸进去的钱打水漂。
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